W internecie nie brakuje opinii, że na Phuket „jest bańka”, „nieruchomości nie rosną”, „nie da się później sprzedać mieszkania” albo „wszyscy inwestorzy stracą pieniądze”.
Postanowiłem więc odłożyć emocje na bok i sprawdzić, co pokazują liczby.
Ten artykuł nie powstał na podstawie opinii agentów, forów internetowych czy 30-sekundowych filmików na TikToku. Opieram się na raportach firm, z których korzystają fundusze inwestycyjne, banki oraz inwestorzy instytucjonalni: Knight Frank, CBRE i C9 Hotelworks.
Czy ceny nieruchomości na Phuket rzeczywiście rosły przez ostatnie 10 lat? Czy wszystkie lokalizacje zachowywały się tak samo? I czy dzisiaj nadal można znaleźć miejsca z potencjałem wzrostu?
Sprawdźmy.
Dlaczego warto analizować raporty zamiast opinii?
Rynek nieruchomości budzi ogromne emocje.
Problem polega na tym, że wiele osób buduje swoje przekonania na podstawie pojedynczych doświadczeń:
• znajomy nie sprzedał mieszkania przez rok,
• ktoś kupił za drogo,
• ktoś inny sprzedał z dużym zyskiem,
• ktoś spędził dwa tygodnie na Phuket i uznał, że zna cały rynek.
Prawda jest taka, że pojedyncze historie nie pokazują pełnego obrazu.
Dlatego warto sięgać po profesjonalne raporty analizujące tysiące transakcji.
Kim jest Knight Frank i dlaczego ich raporty są wiarygodne?
Knight Frank to jedna z największych firm doradczych na świecie działająca od ponad 125 lat.
Ich raporty są wykorzystywane przez:
• banki,
• fundusze inwestycyjne,
• inwestorów instytucjonalnych,
• media branżowe,
• deweloperów.
Nie są to opinie sprzedawców, ale profesjonalne analizy rynkowe.
Oficjalny raport Phuket:
Knight Frank prowadzi również bibliotekę raportów dotyczących rynku tajskiego:
https://www.knightfrank.co.th/research-library
Jak wyglądał rynek Phuket około 2015 roku?
Dziesięć lat temu Phuket było już znanym kierunkiem turystycznym, ale rynek nieruchomości wyglądał zupełnie inaczej niż dziś.
Dominowały:
• mniejsze projekty,
• ograniczona liczba inwestorów zagranicznych,
• znacznie niższe ceny,
• mniejsza liczba udogodnień,
• niewielka liczba projektów z licencją hotelową.
W wielu popularnych lokalizacjach ceny nowych kondominiów wynosiły:
• Bang Tao: około 70–90 tys. THB/m²,
• Karon: około 70–80 tys. THB/m²,
• Kata: około 75–90 tys. THB/m²,
• Kamala: około 90–120 tys. THB/m²,
• Rawai: około 60–80 tys. THB/m².
Warto pamiętać, że były to ceny orientacyjne zależne od standardu projektu i odległości od plaży.
Co pokazują najnowsze raporty?
Według raportu C9 Hotelworks z maja 2025 roku mediana cen nowych mieszkań na Phuket osiągnęła około 144 000 THB za metr kwadratowy. Na wyspie znajdowało się około 40 600 jednostek w 343 aktywnych projektach. Kondominia stanowiły dominującą część rynku. (C9 Hotelworks)
Raport Knight Frank wskazuje natomiast, że rok 2024 był jednym z najmocniejszych okresów dla rynku Phuket.
Sprzedaż nowych kondominiów wzrosła bardzo dynamicznie, a Bang Tao odpowiadało za największą liczbę transakcji. W samym 2024 roku sprzedano ponad 6 tysięcy nowych jednostek condo. (content.knightfrank.com)
Jak rosły ceny w poszczególnych lokalizacjach?
Bang Tao i Cherng Talay
To obecnie jedna z najbardziej pożądanych lokalizacji na Phuket.
Powody:
• rozwój infrastruktury,
• międzynarodowe szkoły,
• nowe centra handlowe,
• szpitale prywatne,
• bliskość Laguna Phuket.
Szacunkowy wzrost:
• około 70–90 tys. THB/m² w 2015 roku,
• około 140–180 tys. THB/m² obecnie.
W najlepszych projektach premium ceny przekraczają nawet 200 tys. THB/m².
Karon
Karon pozostaje jedną z najbardziej rozpoznawalnych plaż Phuket.
Ograniczona ilość gruntów sprawia, że podaż nowych inwestycji jest mniejsza niż w Bang Tao.
Szacunkowe ceny:
• około 70–80 tys. THB/m² dekadę temu,
• około 130–150 tys. THB/m² obecnie.
Kata
Kata od lat cieszy się popularnością wśród rodzin oraz turystów z Europy.
Dodatkowym czynnikiem jest ograniczenie wysokości zabudowy.
Szacunkowe ceny:
• około 75–90 tys. THB/m²,
• obecnie około 130–160 tys. THB/m².
Kamala
Kamala to rynek premium.
Znajdują się tutaj jedne z najdroższych willi na wyspie.
Szacunkowe ceny condo:
• około 100–120 tys. THB/m²,
• obecnie około 180–250 tys. THB/m².
Rawai i Nai Harn
Jeszcze kilka lat temu były to lokalizacje niedoceniane przez wielu inwestorów.
Dzisiaj przyciągają:
• ekspatów,
• cyfrowych nomadów,
• osoby szukające spokojniejszego stylu życia.
Szacunkowe ceny:
• około 60–80 tys. THB/m²,
• obecnie około 100–140 tys. THB/m².
Co wydarzyło się podczas pandemii?
Pandemia była ogromnym testem dla rynku.
Turystyka praktycznie zamarła.
Część inwestorów obawiała się załamania rynku.
W rzeczywistości sytuacja wyglądała bardziej złożenie.
Niektóre projekty oferowały rabaty.
Niektóre nieruchomości z rynku wtórnego były wystawiane taniej.
Jednak po ponownym otwarciu granic Phuket bardzo szybko odbiło.
Dlaczego?
Ponieważ popyt zagraniczny wrócił szybciej niż oczekiwano.
Rosjanie, Europejczycy, inwestorzy z Azji i Bliskiego Wschodu zaczęli ponownie kupować nieruchomości.
Według Knight Frank sprzedaż willi wzrosła o ponad 100% względem wcześniejszego okresu. (content.knightfrank.com)
Czy wszystkie nieruchomości rosły tak samo?
Nie.
To jeden z najważniejszych wniosków.
Nie istnieje coś takiego jak „średnie mieszkanie na Phuket”.
Znaczenie mają:
• lokalizacja,
• standard projektu,
• reputacja dewelopera,
• odległość od plaży,
• widok,
• licencja hotelowa,
• metraż.
Dwa mieszkania kupione w tym samym roku mogły osiągnąć zupełnie inne wyniki.
Dlatego tak ważna jest analiza konkretnej inwestycji, a nie całego rynku jako jednorodnej całości.
Co wynika z raportów?
Najważniejsze wnioski są następujące:
• ceny w najlepszych lokalizacjach rosły przez ostatnie 10 lat,
• pandemia nie doprowadziła do trwałego załamania rynku,
• Bang Tao i Cherng Talay należały do największych beneficjentów wzrostów,
• ograniczona ilość gruntów wspiera ceny w lokalizacjach premium,
• nie wszystkie nieruchomości zachowują się tak samo,
• decyzje inwestycyjne powinny być oparte na danych, a nie emocjach.
W drugiej części artykułu przyjrzymy się temu, czy Phuket wypada lepiej niż Pattaya, jak wygląda odsprzedaż mieszkań oraz które nieruchomości znajdują nabywców najszybciej.
Sprawdź, jakie inwestycje mogą wpłynąć na wzrost cen nieruchomości na Phuket.
| Lokalizacja | 2015 – szacunkowo (THB/m²) | 2025 – szacunkowo (THB/m²) | Szacowany wzrost |
|---|---|---|---|
| Bang Tao / Cherng Talay | 70 000–90 000 | 140 000–180 000 | +80–120% |
| Karon | 70 000–80 000 | 130 000–150 000 | +70–100% |
| Kata | 75 000–90 000 | 130 000–160 000 | +60–100% |
| Kamala | 100 000–120 000 | 180 000–250 000 | +80–110% |
| Rawai / Nai Harn | 60 000–80 000 | 100 000–140 000 | +50–75% |
Źródło: opracowanie własne na podstawie raportów Knight Frank, CBRE oraz C9 Hotelworks.
Dane mają charakter orientacyjny i zależą od standardu projektu,
odległości od plaży, widoku, statusu własności oraz reputacji dewelopera.
Phuket vs Pattaya – który rynek radził sobie lepiej?
To pytanie pojawia się bardzo często w rozmowach z klientami.
Nie ma jednej poprawnej odpowiedzi, ponieważ Phuket i Pattaya to dwa zupełnie różne rynki.
Phuket – ograniczona podaż i rynek premium
Phuket jest wyspą. Ilość atrakcyjnych gruntów w pobliżu plaż jest ograniczona.
Dodatkowo wiele lokalizacji objętych jest ograniczeniami zabudowy. W takich miejscach jak Kata czy Karon trudno o nowe działki pod inwestycje.
To powoduje, że:
• podaż jest bardziej ograniczona,
• ceny w najlepszych lokalizacjach rosną szybciej,
• rynek przyciąga zamożniejszych inwestorów,
• łatwiej utrzymać wysokie stawki najmu.
Pattaya – większa skala i większa konkurencja
Pattaya oferuje znacznie większą liczbę nowych inwestycji.
Sprawdź, czy Pattaya może być lepszą inwestycją niż Phuket.
Zalety:
• niższe ceny wejścia,
• większy wybór,
• wysoka płynność rynku masowego.
Wady:
• większa konkurencja,
• większa liczba podobnych mieszkań,
• trudniej wyróżnić swoją nieruchomość.
Według raportów CBRE i Knight Frank Phuket osiągało w ostatnich latach wyższe tempo wzrostu w segmencie premium, podczas gdy Pattaya pozostawała bardziej rynkiem wolumenowym.
Czy trudno sprzedać mieszkanie na Phuket?
Jednym z najczęściej powtarzanych mitów jest:
„Kupisz mieszkanie na Phuket i nigdy go nie sprzedasz.”
Rzeczywistość wygląda inaczej.
Tak jak w Polsce, Hiszpanii czy Dubaju – wszystko zależy od tego, co kupiłeś.
Od czego zależy szybkość sprzedaży?
1. Lokalizacja
Największym zainteresowaniem cieszą się:
• Bang Tao,
• Cherng Talay,
• Karon,
• Kata,
• Kamala,
• Nai Harn.
To właśnie tam koncentruje się największy popyt.
czy-warto-kupic-mieszkanie-na-phuket-w-2026-ceny-wynajem-i-realne-zyski-dla-polakow/
2. Cena
Najczęstszy błąd właścicieli?
Wystawienie mieszkania po cenie, za którą chcieliby sprzedać, a nie po cenie rynkowej.
Wielu inwestorów patrzy:
“Kupiłem za 5 mln THB, więc chcę 7 mln THB.”
Rynek nie działa w ten sposób.
Jeżeli podobnych mieszkań jest dużo, kupujący wybierze najlepszą ofertę.
3. Metraż
Największą płynność mają zazwyczaj:
• studia 28–35 m²,
• mieszkania 1-bedroom 30–45 m².
Dlaczego?
Ponieważ:
• mają najniższy próg wejścia,
• nadają się pod wynajem,
• są atrakcyjne dla inwestorów.
Duże apartamenty 3–4 pokojowe sprzedają się wolniej.
4. Licencja hotelowa
Projekty z licencją hotelową są bardziej atrakcyjne dla inwestorów.
Dają możliwość legalnego wynajmu krótkoterminowego.
To zwiększa grono potencjalnych kupujących.
sprawdź gdzie-nie-kupowac-nieruchomosci-na-phuket-w-2026-roku/
5. Reputacja dewelopera
Kupujący zwracają uwagę na:
• historię realizacji,
• terminowość,
• jakość wykonania,
• opinie poprzednich klientów.
Znany deweloper często oznacza łatwiejszą odsprzedaż.
Czy nowe mieszkania można sprzedać zaraz po odbiorze?
Tak.
W praktyce wielu inwestorów stosuje strategię:
kupno na etapie przedsprzedaży → odbiór → odsprzedaż.
Nie jest to jednak gwarancja zysku.
Powodzenie zależy od:
• momentu zakupu,
• atrakcyjności projektu,
• sytuacji rynkowej,
• konkurencji.
Najlepiej radzą sobie inwestycje:
• w dobrych lokalizacjach,
• z rozsądną ceną wejścia,
• posiadające unikalne cechy.
Dlaczego niektóre mieszkania sprzedają się miesiącami?
Najczęstsze przyczyny:
• zawyżona cena,
• słaba lokalizacja,
• brak zainteresowania najmem,
• niska jakość wykończenia,
• brak przewagi nad konkurencją.
To nie jest problem wyłącznie Phuket.
Tak samo wygląda to w Polsce, Hiszpanii czy Dubaju.
Jakie mieszkania sprzedają się najszybciej?
Na podstawie raportów oraz obserwacji rynku można wskazać kilka cech:
Największa płynność:
• 1-bedroom,
• 30–45 m²,
• blisko plaży,
• w lokalizacjach premium,
• z możliwością wynajmu krótkoterminowego,
• od sprawdzonego dewelopera.
Mniejsza płynność:
• bardzo duże apartamenty,
• nietypowe układy,
• lokalizacje oddalone od infrastruktury,
• projekty o słabej reputacji.
Czy można zakładać dalszy wzrost cen?
Nie ma gwarancji.
Żaden profesjonalny doradca nie powinien obiecywać:
„Ceny będą rosły na pewno.”
Rynek nieruchomości działa cyklicznie.
Mogą pojawić się:
• okresy spowolnienia,
• korekty,
• zmiany w przepisach,
• globalne kryzysy.
Jednak historia pokazuje, że najlepsze lokalizacje Phuket wykazywały dużą odporność i zdolność do odbudowy po trudniejszych okresach.
Najważniejsze wnioski
Po przeanalizowaniu raportów Knight Frank, CBRE oraz C9 Hotelworks można wyciągnąć kilka ważnych wniosków.
Po pierwsze – ceny nieruchomości na Phuket rosły w długim terminie, szczególnie w lokalizacjach premium.
Po drugie – nie każda inwestycja daje taki sam rezultat.
Po trzecie – płynność odsprzedaży zależy przede wszystkim od jakości zakupu.
I wreszcie:
Warto podejmować decyzje inwestycyjne na podstawie danych, raportów i analizy rynku, a nie wyłącznie emocji czy opinii osób, które nigdy nie zagłębiały się w profesjonalne raporty.
FAQ
Czy ceny nieruchomości na Phuket wzrosły przez ostatnie 10 lat?
Tak. Największe wzrosty odnotowały lokalizacje premium, takie jak Bang Tao, Kamala czy Karon.
Czy Phuket jest lepsze od Pattayi?
To zależy od strategii inwestycyjnej. Phuket jest bardziej rynkiem premium, Pattaya oferuje większy wybór i niższe ceny wejścia.
Czy trudno sprzedać mieszkanie na Phuket?
Nie. Dobrze wycenione nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach znajdują nabywców stosunkowo szybko.
Jakie mieszkania sprzedają się najszybciej?
Najczęściej są to studia i mieszkania 1-bedroom o powierzchni 30–45 m².
Czy licencja hotelowa ma znaczenie?
Tak. Dla wielu inwestorów jest bardzo ważna ze względu na możliwość legalnego najmu krótkoterminowego.
Czy Knight Frank to wiarygodne źródło?
Tak. To jedna z największych firm doradczych na świecie, działająca od ponad 125 lat.
Czy można zarobić na odsprzedaży mieszkania po odbiorze?
Tak, ale nie ma gwarancji zysku. Wszystko zależy od projektu i sytuacji rynkowej.
Czy leasehold trudniej sprzedać?
W niektórych przypadkach tak, szczególnie jeśli lokalizacja nie jest atrakcyjna lub pozostały okres dzierżawy jest krótki.
Czy pandemia spowodowała trwałe spadki cen?
Nie. Phuket odbiło bardzo szybko po ponownym otwarciu granic.
Czy warto inwestować wyłącznie pod wynajem?
To zależy od celów inwestora. Warto analizować zarówno potencjał najmu, jak i możliwości przyszłej odsprzedaży.
Źródła wykorzystane w artykule:
Knight Frank Phuket Villa & Condominium Market 2024:
https://content.knightfrank.com/research/2838/documents/en/phuket-villa-condominium-market-2024-12106.pdf
Knight Frank Research Library:
https://www.knightfrank.co.th/research-library
C9 Hotelworks Phuket Property Market Update 2025:
https://c9hotelworks.com/wp-content/uploads/2025/05/Phuket-Property-Market-Update-Report-May-2025.pdf
CBRE Thailand Research:
https://www.cbre.co.th/insights
Informacja prawna
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej, podatkowej, inwestycyjnej ani finansowej. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości w Tajlandii zaleca się konsultację z licencjonowanym prawnikiem, doradcą podatkowym oraz przeprowadzenie indywidualnej analizy inwestycji. Autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte na podstawie informacji zawartych w artykule.
