Czy można kupić dom w Tajlandii? 2026 – kompletny przewodnik dla Polaków

Czy Polak może kupić dom w Tajlandii?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez osoby planujące przeprowadzkę do Tajlandii, zakup nieruchomości inwestycyjnej na Phuket, Koh Samui, w Pattayi lub Hua Hin albo po prostu marzące o własnym domu w tropikach.

W internecie można znaleźć wiele sprzecznych informacji.

Jedni twierdzą, że cudzoziemcy mogą bez problemu kupować domy w Tajlandii. Inni przekonują, że jest to całkowicie niemożliwe.

Prawda jest bardziej skomplikowana.

Tak, Polak może kupić dom w Tajlandii.

Nie, Polak nie może posiadać ziemi pod tym domem na takich samych zasadach jak obywatel Tajlandii.

To właśnie ta różnica powoduje najwięcej nieporozumień i błędów popełnianych przez zagranicznych inwestorów.

W tym artykule wyjaśnię:
• czy Polak może kupić dom w Tajlandii,
• czy można kupić mieszkanie na pełną własność,
• czym jest freehold,
• czym jest leasehold,
• dlaczego leasehold 30+30+30 nie daje gwarancji 90 lat,
• jakie ryzyka należy rozumieć przed zakupem,
• jakie są najczęstsze błędy popełniane przez zagranicznych kupujących.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości w Tajlandii, przeczytaj ten artykuł do końca.

Może on uchronić Cię przed bardzo kosztownym błędem.

czy możesz legalnie wynajmować na doby i długi termin na Phuket

 

Czy można kupić mieszkanie w Tajlandii na 100% własność?

Tak.

I dla wielu osób jest to duże zaskoczenie.

przeczytaj cały mój artykuł o tym : czy-polak-moze-kupic-nieruchomosc-w-tajlandii-praktyczny-przewodnik-dla-inwestorow/

Condo freehold – pełna własność dla cudzoziemca

Jeżeli budynek posiada status condominium zgodnie z tajskim Condominium Act, cudzoziemiec może zostać pełnoprawnym właścicielem lokalu.

W praktyce oznacza to, że:
• mieszkanie jest zapisane na Twoje nazwisko,
• możesz je sprzedać,
• możesz je wynajmować,
• możesz przekazać dzieciom,
• możesz zapisać je w testamencie,
• nie obowiązuje limit 30 lat.

Jest to bardzo zbliżone do sytuacji właściciela mieszkania w Polsce.

Właśnie dlatego większość zagranicznych inwestorów kupujących nieruchomości na Phuket wybiera condo freehold zamiast domu.

Kupując condo freehold stajesz się właścicielem lokalu oraz odpowiedniego udziału w częściach wspólnych budynku.

Nie oznacza to jednak, że możesz kupić dowolną liczbę mieszkań.

Prawo przewiduje limit udziału cudzoziemców w budynku condominium.

Maksymalnie 49% powierzchni sprzedawanej w ramach danego condominium może należeć do cudzoziemców.

Jeżeli limit zostanie wyczerpany, kolejne lokale mogą być sprzedawane jedynie w formule leasehold

Czy można kupić dom w Tajlandii na własność?

Tutaj zaczynają się schody.

Dom i ziemia to dwie różne rzeczy

W Polsce większość ludzi traktuje dom i działkę jako jedną nieruchomość.

W Tajlandii sytuacja wygląda inaczej.

Dom można oddzielić od gruntu.

Możesz być właścicielem budynku, ale nie ziemi, na której stoi.

I właśnie na tym opiera się większość konstrukcji prawnych wykorzystywanych przez cudzoziemców.

Dlaczego cudzoziemiec nie może kupić ziemi?

Prawo Tajlandii od wielu lat chroni własność gruntów przed masowym wykupem przez zagraniczny kapitał.

Zasadą jest, że ziemia może należeć do obywateli Tajlandii.

Oczywiście istnieją pewne wyjątki, ale przeciętny Polak kupujący nieruchomość inwestycyjną nie będzie z nich korzystał.

 

Co można zarejestrować w Department of Lands?

Department of Lands jest odpowiednikiem polskich ksiąg wieczystych.

To właśnie tam rejestrowane są prawa do nieruchomości.

I tutaj dochodzimy do najważniejszego faktu.

Maksymalny okres leasehold, który może zostać zarejestrowany, wynosi 30 lat.

Nie 60.

Nie 90.

Tylko 30.

To właśnie ten okres posiada pełną ochronę wynikającą z wpisu do rejestru gruntów.

dlaczego warto wynająć Tajskiego prawnika i jak to zrobić ?

Co dzieje się po 30 latach?

W tym miejscu wiele osób jest zaskoczonych.

Po upływie 30 lat nie następuje automatyczne przedłużenie.

Nie istnieje magiczny mechanizm, który sam dopisuje kolejne 30 lat.

Nie istnieje również automatyczna gwarancja następnych okresów.

Konieczne jest zawarcie nowej umowy.

I właśnie tutaj pojawia się ryzyko.

Największe ryzyko leasehold – scenariusz, którego nie pokazują foldery reklamowe

Wyobraź sobie następującą sytuację.

Kupujesz dziś luksusową willę na Phuket.

Cena: 20 milionów THB.

Podpisujesz leasehold.

Masz zapewnienie:

„Nie martw się. To jest 30+30+30.”

Mija 30 lat.

Jest rok 2056.

Pierwotny właściciel działki już nie żyje.

Jego dzieci odziedziczyły grunt.

Przez trzy dekady Phuket stało się jeszcze bardziej popularne.

Cena działki wzrosła kilkunastokrotnie.

Spadkobiercy mówią:

„Nie chcemy przedłużać dzierżawy.”

„Budujemy własny projekt.”

„Sprzedajemy grunt deweloperowi.”

I właśnie wtedy okazuje się, że obietnica kolejnych 30 lat nie działa tak, jak wyobrażał sobie kupujący.

To jest realne ryzyko leasehold.

Nie oznacza ono, że leasehold jest oszustwem.

Oznacza jednak, że nie jest tym samym co pełna własność

 

Wiara w marketing zamiast dokumentów

Folder sprzedażowy nie jest dokumentem prawnym.

Liczy się umowa.

Liczy się tytuł własności.

Liczy się wpis do Department of Lands.

Niezrozumienie różnicy między freehold i leasehold

To błąd, który może kosztować setki tysięcy złotych.

 

Zakup wyłącznie dlatego, że „wszyscy kupują”

Nieruchomość powinna być analizowana indywidualnie.

Nie każdy projekt jest dobry.

Nie każdy deweloper jest równie wiarygodny.

Nie każda lokalizacja ma taki sam potencjał inwestycyjny.

I właśnie dlatego przed zakupem warto zrozumieć różnicę pomiędzy marketingiem a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Kupując condo freehold stajesz się właścicielem lokalu oraz odpowiedniego udziału w częściach wspólnych budynku.

Nie oznacza to jednak, że możesz kupić dowolną liczbę mieszkań.

Prawo przewiduje limit udziału cudzoziemców w budynku condominium.

Maksymalnie 49% powierzchni sprzedawanej w ramach danego condominium może należeć do cudzoziemców.

Jeżeli limit zostanie wyczerpany, kolejne lokale mogą być sprzedawane jedynie w formule leasehold.

 

Czy można kupić dom w Tajlandii na własność?

Tutaj zaczynają się schody.

 Dom i ziemia to dwie różne rzeczy

W Polsce większość ludzi traktuje dom i działkę jako jedną nieruchomość.

W Tajlandii sytuacja wygląda inaczej.

Dom można oddzielić od gruntu.

Możesz być właścicielem budynku, ale nie ziemi, na której stoi.

I właśnie na tym opiera się większość konstrukcji prawnych wykorzystywanych przez cudzoziemców.

 

Dlaczego cudzoziemiec nie może kupić ziemi?

Prawo Tajlandii od wielu lat chroni własność gruntów przed masowym wykupem przez zagraniczny kapitał.

Zasadą jest, że ziemia może należeć do obywateli Tajlandii.

Oczywiście istnieją pewne wyjątki, ale przeciętny Polak kupujący nieruchomość inwestycyjną nie będzie z nich korzystał.

To oznacza, że zakup domu wygląda inaczej niż zakup mieszkania.

Czym jest leasehold?

Leasehold oznacza długoterminową dzierżawę nieruchomości.

W praktyce:
• nie kupujesz ziemi,
• otrzymujesz prawo do korzystania z niej przez określony czas.

Najczęściej spotkasz się z określeniami:
• leasehold 30 lat,
• leasehold 30+30+30,
• leasehold 90 lat.

I właśnie tutaj zaczynają się największe nieporozumienia.

⸻

H2: Leasehold 30+30+30 – największy mit rynku nieruchomości w Tajlandii

Jeżeli oglądałeś oferty nieruchomości na Phuket lub Koh Samui, prawdopodobnie widziałeś hasła:

„90-letnia dzierżawa”

„Leasehold 90 lat”

„30+30+30 gwarantowane”

Brzmi świetnie

Problem polega na tym, że rzeczywistość prawna wygląda inaczej.

 

Co można zarejestrować w Department of Lands?

Department of Lands jest odpowiednikiem polskich ksiąg wieczystych.

To właśnie tam rejestrowane są prawa do nieruchomości.

I tutaj dochodzimy do najważniejszego faktu.

Maksymalny okres leasehold, który może zostać zarejestrowany, wynosi 30 lat.

Nie 60.

Nie 90.

Tylko 30.

To właśnie ten okres posiada pełną ochronę wynikającą z wpisu do rejestru gruntów.

 

Co dzieje się po 30 latach?

W tym miejscu wiele osób jest zaskoczonych.

Po upływie 30 lat nie następuje automatyczne przedłużenie.

Nie istnieje magiczny mechanizm, który sam dopisuje kolejne 30 lat.

Nie istnieje również automatyczna gwarancja następnych okresów.

Konieczne jest zawarcie nowej umowy.

I właśnie tutaj pojawia się ryzyko.

H2: Największe ryzyko leasehold – scenariusz, którego nie pokazują foldery reklamowe

Wyobraź sobie następującą sytuację.

Kupujesz dziś luksusową willę na Phuket.

Cena: 20 milionów THB.

Podpisujesz leasehold.

Masz zapewnienie:

„Nie martw się. To jest 30+30+30.”

Mija 30 lat.

Jest rok 2056.

Pierwotny właściciel działki już nie żyje.

Jego dzieci odziedziczyły grunt.

Przez trzy dekady Phuket stało się jeszcze bardziej popularne.

Cena działki wzrosła kilkunastokrotnie.

Spadkobiercy mówią:

„Nie chcemy przedłużać dzierżawy.”

„Budujemy własny projekt.”

„Sprzedajemy grunt deweloperowi.”

I właśnie wtedy okazuje się, że obietnica kolejnych 30 lat nie działa tak, jak wyobrażał sobie kupujący.

To jest realne ryzyko leasehold.

Nie oznacza ono, że leasehold jest oszustwem.

Oznacza jednak, że nie jest tym samym co pełna własność.

Czy leasehold jest bezpieczny?

Tak.

Ale pod warunkiem, że rozumiesz jego ograniczenia.

Jeżeli kupujesz nieruchomość:
• dla siebie,
• na 10–20 lat,
• na emeryturę,
• jako drugi dom,

leasehold może być całkowicie rozsądnym rozwiązaniem.

Jeżeli jednak ktoś mówi Ci, że leasehold jest identyczny jak freehold, powinieneś zachować ostrożność.

To nie jest prawda.

Freehold czy leasehold – co wybrałbym jako inwestor?

Jeżeli miałbym wybierać pomiędzy:
• condo freehold,
• domem na leasehold,

to z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego przewagę ma freehold.

Powód jest prosty.

Nie istnieje ryzyko zakończenia dzierżawy.

Nie istnieje ryzyko konieczności negocjowania kolejnej umowy.

Nie istnieje ryzyko związane ze zmianą właściciela gruntu.

Dlatego wielu zagranicznych inwestorów wybiera mieszkania w condominium zamiast domów.

 

Najczęstsze błędy Polaków kupuj

Kupowanie bez prawnika

To najczęstszy błąd.

Koszt analizy prawnej jest niewielki w porównaniu z wartością nieruchomości.

 

Wiara w marketing zamiast dokumentów

Folder sprzedażowy nie jest dokumentem prawnym.

Liczy się umowa.

Liczy się tytuł własności.

Liczy się wpis do Department of Lands.

Niezrozumienie różnicy między freehold i leasehold

To błąd, który może kosztować setki tysięcy złotych.

Zakup wyłącznie dlatego, że „wszyscy kupują”

Nieruchomość powinna być analizowana indywidualnie.

Nie każdy projekt jest dobry.

Nie każdy deweloper jest równie wiarygodny.

Nie każda lokalizacja ma taki sam potencjał inwestycyjny.

Podsumowanie

Czy Polak może kupić dom w Tajlandii?

Tak.

Czy może kupić ziemię pod tym domem na własność tak jak obywatel Tajlandii?

Zazwyczaj nie.

Czy może kupić mieszkanie freehold i zostać jego pełnoprawnym właścicielem?

Tak.

Czy leasehold 30+30+30 daje gwarantowane 90 lat?

Nie.

I właśnie dlatego przed zakupem warto zrozumieć różnicę pomiędzy marketingiem a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o zakup domu i nieruchomości w Tajlandii

Czy Polak może kupić dom w Tajlandii?

Tak. Polak może kupić dom lub willę w Tajlandii. Należy jednak pamiętać, że zakup budynku nie oznacza automatycznie zakupu gruntu. W większości przypadków cudzoziemiec może być właścicielem budynku, ale nie ziemi pod nim.

 

Czy Polak może kupić ziemię w Tajlandii?

Co do zasady nie. Tajskie prawo ogranicza możliwość posiadania gruntów przez cudzoziemców. Istnieją pewne wyjątki dotyczące bardzo dużych inwestycji lub specjalnych struktur prawnych, jednak dla większości osób kupujących nieruchomość na Phuket, Koh Samui czy w Pattayi zakup ziemi na własność nie jest możliwy.

 

Czy można kupić dom na Phuket?

Tak. Phuket jest jednym z najpopularniejszych miejsc zakupu nieruchomości przez obcokrajowców. Cudzoziemcy mogą kupować domy, wille oraz apartamenty. Należy jednak dokładnie sprawdzić strukturę własności i sposób użytkowania gruntu.

 

Czy można kupić willę na Phuket?

Tak. Tysiące obcokrajowców posiadają wille na Phuket. W większości przypadków grunt objęty jest leasehold lub znajduje się w strukturze własności zgodnej z tajskim prawem.

 

Czy mieszkanie w Tajlandii można kupić na własność?

Tak. Mieszkania typu condominium można

Czy condo freehold jest moją pełną własnością?

Tak. Jeżeli lokal został zakupiony jako freehold, jesteś jego pełnoprawnym właścicielem. Możesz go sprzedać, wynajmować, przekazać dzieciom lub zapisać w testamencie.

Czy mogę odziedziczyć mieszkanie kupione w Tajlandii?

Tak. Nieruchomości typu freehold mogą być dziedziczone przez spadkobierców zgodnie z obowiązującym prawem.

Czy leasehold jest legalny?

Tak. Leasehold jest całkowicie legalną formą użytkowania nieruchomości stosowaną w Tajlandii od wielu lat.

Na ile lat można zawrzeć leasehold?

Maksymalny okres rejestrowanego leasehold wynosi 30 lat.

 

Czy leasehold 30+30+30 daje 90 lat gwarancji?

Nie. To jeden z najczęściej powielanych mitów na rynku nieruchomości w Tajlandii. Prawnie chroniony jest pierwszy okres leasehold wynoszący 30 lat.

 

Czy mogę podpisać leasehold na 90 lat?

Nie. Tajskie prawo nie przewiduje rejestracji leasehold na 90 lat.

 

Co dzieje się po 30 latach leasehold?

Po zakończeniu pierwszego okresu konieczne jest zawarcie nowej umowy. Nie istnieje automatyczne przedłużenie dzierżawy.

taka umowa od razu podpisana na 90 lat nie ma mocy prawnej - tylko umowę na 30 lat możesz zarejestrować w departament of Land .

 

Czy właściciel działki może odmówić przedłużenia leasehold?

Tak. Jest to jedno z głównych ryzyk związanych z leasehold.

 

Co się stanie, jeśli właściciel działki umrze?

Prawa do działki przechodzą na spadkobierców. To oni będą decydować o ewentualnym przedłużeniu dzierżawy.

 

Czy dzieci właściciela działki muszą przedłużyć leasehold?

Nie. Spadkobiercy mogą mieć własne plany dotyczące nieruchomości.

 

Czy leasehold przechodzi na moje dzieci?

Tak, pozostały okres leasehold może zostać odziedziczony zgodnie z warunkami umowy i obowiązującym prawem.

 

Czy mogę sprzedać nieruchomość kupioną na leasehold?

Tak. Możliwa jest sprzedaż pozostałych praw wynikających z leasehold.

 

Czy leasehold jest tańszy od freehold?

Bardzo często tak. Właśnie dlatego część inwestorów decyduje się na takie rozwiązanie.

 

Co jest bezpieczniejsze – freehold czy leasehold?

Pod względem prawa własności freehold daje znacznie silniejszą ochronę.

 

Dlaczego większość inwestorów zagranicznych wybiera condo freehold?

Ponieważ daje pełną własność lokalu bez ryzyka związanego z końcem dzierżawy.

Czy zakup nieruchomości w Tajlandii jest bezpieczny?

Tak, pod warunkiem przeprowadzenia odpowiedniego due diligence, sprawdzenia dokumentów i współpracy z niezależnym prawnikiem oraz transparentym agentem nieruchomości .

 

Czy powinienem zatrudnić tajskiego prawnika?

Zdecydowanie tak. Każda umowa powinna zostać sprawdzona przez niezależnego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach.

Ile kosztuje prawnik przy zakupie nieruchomości w Tajlandii?

Koszt zależy od zakresu usług, lokalizacji oraz rodzaju nieruchomości. Zwykle jest to niewielki wydatek w porównaniu do wartości inwestycji.

 

Jak sprawdzić tytuł własności nieruchomości?

Należy zweryfikować dokumenty w Department of Lands oraz przeprowadzić analizę prawną nieruchomości.

 

Czy mogę kupić nieruchomość bezpośrednio od dewelopera?

Tak. Wielu zagranicznych inwestorów kupuje nieruchomości bezpośrednio od deweloperów.

pamiętaj weź agenta polsko jezycznego który zna rynek na Phuket - on zna deweloperów ich historie lokalizacje agent w Tajlandii jest opłacany przez dewelopera Ciebie to nic nie kosztuje a może Ci pomóc w negocjacjach często mając długie i dobre relacje z deweloperem jest w stanie wynegocjować dla Ciebie więcej niż zrobisz to sam przy jednorazowej transakcji on robi ich kilkanaście w roku i to jemu prędzej deweloper pójdzie na ustępstwa - często agenci też znają kiepskie projekty nie warte inwestowania.

 

Czy każda inwestycja na Phuket jest bezpieczna?

Nie. Tak samo jak w Polsce istnieją lepsi i gorsi deweloperzy. Każdy projekt należy analizować indywidualnie.

 

Czy zakup nieruchomości w Tajlandii daje wizę?

tak powstał nowy program dla inwestorów od kwietnia 2026 już działa ! wielu deweloperów oferuje pomoc w formalnościach w zamian za zakup nieruchomosci w ich projekcie , minimalna inwestycja musi wynosić 3 `Miliony batów .

tutaj pisałem o tym cały artykuł  przeczytaj szczegółowe wymagania i formalności :

wiza-do-tajlandii-przez-inwestycje-w-nieruchomosc-czy-program-3-mln-thb-naprawde-dziala-w-2026/

 

 

Czy mogę wynajmować swoją nieruchomość turystom?

Zależy od rodzaju nieruchomości oraz obowiązujących przepisów. Nie wszystkie projekty pozwalają na legalny wynajem krótkoterminowy.

 

Czy warto kupić dom czy mieszkanie w Tajlandii?

To zależy od celu zakupu. Dla wielu inwestorów condo freehold jest bezpieczniejszym rozwiązaniem. Dla osób szukających większej prywatności i przestrzeni atrakcyjniejsza może być willa lub dom na leasehold.

 

Czy nieruchomości w Tajlandii są tańsze niż w Polsce?

To zależy od lokalizacji. W najlepszych częściach Phuket ceny luksusowych nieruchomości mogą być wyższe niż w wielu miastach Polski , ale mają basen , siłownie , sauny , bliskość plaży oraz duży ruch turystyczny z całego świata .

Jaki jest największy błąd popełniany przez Polaków kupujących nieruchomości w Tajlandii?

Wiara w marketing bez analizy dokumentów prawnych. Najważniejsze są umowy, status własności oraz weryfikacja projektu przez niezależnego prawnika.

Zakup nieruchomości w Tajlandii od kilku lat cieszy się coraz większym zainteresowaniem Polaków. Jedni marzą o własnym apartamencie z widokiem na morze, inni planują przeprowadzkę na emeryturę, a jeszcze inni chcą zainwestować kapitał w kraju, który każdego roku odwiedzają dziesiątki milionów turystów.

Niestety, wraz z rosnącą popularnością rynku pojawia się również ogromna ilość nieprawdziwych lub niepełnych informacji. W internecie można przeczytać, że cudzoziemiec może bez problemu kupić dom w Tajlandii. W innym miejscu znajdziemy informację, że nie może kupić niczego. Jeszcze gdzie indziej przeczytamy o “gwarantowanym leasehold na 90 lat”.

Rzeczywistość wygląda inaczej.

Po kilku latach pracy jako agent nieruchomości w Tajlandii, rozmowach z prawnikami, deweloperami oraz setkach przeanalizowanych umów mogę powiedzieć jedno – największym problemem nie jest tajskie prawo.

Największym problemem jest jego niezrozumienie.

To właśnie dlatego wielu zagranicznych inwestorów podejmuje decyzje, które po kilku latach okazują się bardzo kosztowne.

W tym artykule pokażę Ci różnice pomiędzy zakupem mieszkania i domu w Tajlandii, wyjaśnię czym jest freehold i leasehold oraz odpowiem na pytanie, dlaczego większość zagranicznych inwestorów wybiera właśnie mieszkania typu condominium.

 

Dlaczego wybór pomiędzy domem a mieszkaniem jest ważniejszy, niż myśli większość kupujących?

Większość osób rozpoczynających poszukiwania nieruchomości patrzy przede wszystkim na zdjęcia.

Basen.

Widok na morze.

Nowoczesna kuchnia.

Taras.

Dopiero później zaczyna interesować się dokumentami.

Widok na morze.

Nowoczesna kuchnia.

Taras.

Dopiero później zaczyna interesować się dokumentami.

To błąd.

W Tajlandii to nie wygląd nieruchomości decyduje o bezpieczeństwie inwestycji, lecz forma prawna, w jakiej jest sprzedawana.

Możesz kupić piękną willę za 25 milionów bahtów, która po kilkudziesięciu latach okaże się znacznie trudniejsza do odsprzedaży niż apartament kupiony za jedną trzecią tej kwoty.

Dlaczego?

Ponieważ w większości przypadków kupujesz dwie zupełnie różne rzeczy.

 

Dom i mieszkanie to dwie różne inwestycje

To jedna z największych różnic pomiędzy Polską a Tajlandią.

W Polsce kupując dom zazwyczaj kupujesz również działkę.

W Tajlandii bardzo często jest inaczej.

Możesz być właścicielem budynku, ale nie gruntu, na którym stoi.

To właśnie dlatego przed podpisaniem umowy warto zadać sobie jedno pytanie:

Co tak naprawdę kupuję?

To pytanie może oszczędzi

To pytanie może oszczędzić setki tysięcy złotych.

Czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii?

Tak.

I dla wielu osób będzie to największe zaskoczenie.

Tajlandia jest jednym z niewielu krajów Azji, który pozwala cudzoziemcom kupować mieszkania na pełną własność.

Oczywiście obowiązują określone zasady, jednak z punktu widzenia inwestora jest to rozwiązanie bardzo korzystne.

Czym jest condo freehold?

Jeżeli budynek posiada status Condominium, cudzoziemiec może kupić lokal jako freehold, czyli pełną własność.

W praktyce oznacza to, że:
• jesteś wpisany jako właściciel,
• możesz sprzedać mieszkanie,
• możesz je wynajmować,
• możesz przekazać dzieciom,
• możesz zapisać je w testamencie,
• nie obowiązuje żaden termin wygaśnięcia prawa własności.

To rozwiązanie bardzo przypomina zakup mieszkania w Polsce.

 

Limit 49%

Nie każdy wie, że tajskie prawo chroni rynek również w tym zakresie.

Maksymalnie 49% powierzchni sprzedawanej w ramach danego condominium może należeć do cudzoziemców.

Po przekroczeniu tego limitu kolejne lokale mogą być sprzedawane wyłącznie w formule leasehold.

Czym jest leasehold?

Leasehold to długoterminowa dzierżawa.

Kupując dom bardzo często nie kupujesz gruntu.

Kupujesz prawo do korzystania z niego przez określony czas.

Najczęściej spotkasz oferty:
• leasehold 30 lat,
• leasehold 30+30+30,
• leasehold 90 lat.

I właśnie tutaj zaczyna się największy marketing rynku nieruchomości.

 

Czy leasehold 30+30+30 oznacza 90 lat?

Nie.

To jedno z najczęściej powielanych uproszczeń.

W Department of Lands można zarejestrować wyłącznie pierwszy okres leasehold wynoszący maksymalnie 30 lat.

To właśnie ten okres korzysta z pełnej ochrony prawnej wynikającej z wpisu.

Kolejne okresy nie przedłużają się automatycznie.

Po zakończeniu pierwszych 30 lat konieczne jest zawarcie nowej umowy.

 

Czy leasehold jest złym rozwiązaniem?

Absolutnie nie.

Dla wielu osób jest to bardzo dobre rozwiązanie.

Jeżeli planujesz:
• mieszkać w Tajlandii,

korzystać z domu przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat,
• kupujesz nieruchomość przede wszystkim dla siebie,

leasehold może być całkowicie rozsądnym wyborem.

Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy ktoś przedstawia leasehold jako rozwiązanie identyczne z pełną własnością.

Tak po prostu nie jest.

sprawdź różnice między freehold-czy-leasehold-w-tajlandii-co-naprawde-wybieraja-zagraniczni-inwestorzy-szukajacy-nieruchomosci-na-phuket-w-2026/

 

Dlaczego jako inwestor wybrałbym mieszkanie freehold?

To pytanie słyszę bardzo często.

Po analizie setek inwestycji oraz po odwiedzeniu rynków nieruchomości w Japonii, Chinach, Korei Południowej i Wietnamie doszedłem do jednego wniosku.

Jeżeli moim głównym celem jest bezpieczna inwestycja oraz możliwość późniejszej sprzedaży, znacznie spokojniej czułbym się posiadając mieszkanie kupione jako freehold.

Nie dlatego, że domy są złe.

Dlatego, że prawo własności daje większą przewidywalność.

Kupując mieszkanie freehold przekazujesz kolejnemu właścicielowi dokładnie takie samo prawo, jakie sam otrzymałeś.

Nie ma znaczenia, czy sprzedaż nastąpi za pięć, dziesięć czy trzydzieści lat.

Natomiast przy nieruchomościach opartych na leasehold sytuacja wygląda inaczej. Potencjalny kupujący nabywa prawo do korzystania z gruntu przez pozostały okres obowiązywania umowy. Im krótszy jest ten okres, tym

częściej staje się on jednym z czynników wpływających na atrakcyjność oferty i jej wycenę. Nie oznacza to automatycznego spadku wartości willi, ale może mieć znaczenie podczas negocjacji i odsprzedaży.

To właśnie z tego powodu wielu zagranicznych inwestorów, którzy kupują nieruchomości głównie jako lokatę kapitału, decyduje się na mieszkania typu condominium w formule freehold.

Freehold czy leasehold? Kluczowa różnica, która może zdecydować o bezpieczeństwie Twojej inwestycji

Na pierwszy rzut oka dwie nieruchomości mogą wyglądać identycznie.

Ta sama lokalizacja.

Podobny standard wykończenia.

Basen.

Widok na morze.

Cena również może być bardzo zbliżona.

Jednak z punktu widzenia prawa mogą to być dwie zupełnie różne inwestycje.

Jedna daje Ci pełne prawo własności nieruchomości.

Druga jedynie prawo do korzystania z gruntu przez określony czas.

Dlatego przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy warto dokładnie zrozumieć różnicę pomiędzy freehold i leasehold.

 

 

Freehold vs Leasehold – porównanie

 

Dlaczego większość zagranicznych inwestorów kupuje mieszkania? na Phuket

Po kilku latach pracy na rynku nieruchomości w Tajlandii zauważyłem pewną zależność.

Osoby kupujące nieruchomość głównie jako inwestycję znacznie częściej wybierają apartamenty typu condominium niż wille.

Nie dlatego, że wille są złymi nieruchomościami.

Powód jest dużo prostszy.

Kupując mieszkanie freehold otrzymujesz pełne prawo własności.

Możesz sprzedać je za pięć, dziesięć lub trzydzieści lat i kolejny właściciel otrzyma dokładnie takie samo prawo własności jak Ty.

Nie istnieje termin wygaśnięcia własności.

Nie trzeba podpisywać kolejnych umów.

Nie trzeba negocjować z właścicielem gruntu.

To daje znacznie większą przewidywalność inwestycji.

 

Dlaczego leasehold może być trudniejszy przy odsprzedaży?

To temat, o którym mówi się zdecydowanie za rzadko.

Wyobraź sobie dwie sytuacje.

Pierwsza.

Kupujesz mieszkanie freehold.

Po dwudziestu latach sprzedajesz je nowemu właścicielowi.

Nowy właściciel otrzymuje pełną własność nieruchomości.

Dokładnie taką samą jak Ty.

Druga.

Kupujesz willę na leasehold.

Po dwudziestu latach postanawiasz ją sprzedać.

Kupujący nie przejmuje nowego 30-letniego leasehold.

Przejmuje jedynie okres, który pozostał do końca Twojej umowy.

Jeżeli do zakończenia leasehold zostało dziesięć lat, właśnie taki okres przejmuje nowy nabywca.

Nie oznacza to automatycznie, że cena nieruchomości spadnie.

Jednak pozostały okres dzierżawy może mieć wpływ na zainteresowanie kupujących oraz wartość rynkową nieruchomości.

Dlatego z punktu widzenia inwestora freehold często jest rozwiązaniem bardziej przewidywalnym.

Co może wydarzyć się po 30 latach? Scenariusz, o którym rzadko mówi się w folderach reklamowych

Wyobraź sobie następującą sytuację.

Jest rok 2026.

Kupujesz luksusową willę na Phuket za 20 milionów bahtów.

Sprzedawca zapewnia Cię, że wszystko jest bezpieczne.

Podpisujesz umowę 30+30+30.

Słyszysz:

„To praktycznie 90 lat.”

Mija trzydzieści lat.

Jest rok 2056.

Przez ten czas ceny gruntów na Phuket wzrosły kilkukrotnie.

Pierwotny właściciel działki zmarł.

Grunt odziedziczyły jego dzieci.

Kontaktujesz się z rodziną.

Chcesz podpisać kolejną umowę leasehold.

Słyszysz odpowiedź:

„Nie jesteśmy zainteresowani przedłużeniem dzierżawy. Chcemy zatrzymać działkę dla siebie.”

I właśnie wtedy wielu zagranicznych właścicieli uświadamia sobie, że jedynym okresem objętym rejestracją w Department of Lands było pierwsze trzydzieści lat.

Kolejne okresy nie przedłużają się automatycznie.

Jeżeli nie dojdzie do podpisania nowej umowy, możesz utracić prawo do korzystania z gruntu.

To z kolei może mieć bardzo poważne konsekwencje dla możliwości dalszego korzystania z domu – zależnie od konstrukcji prawnej całej transakcji (np. czy ustanowiono odrębne prawa rzeczowe, takie jak superficies).

To właśnie dlatego przed zakupem willi warto skonsultować dokumenty z niezależnym prawnikiem.

Czy umowa 30+30+30 daje gwarancję 90 lat?

To jeden z największych mitów rynku nieruchomości w Tajlandii.

W materiałach reklamowych bardzo często można spotkać hasła:
• „Leasehold 90 lat”
• „Gwarantowane 30+30+30”
• „90-letnia dzierżawa”

Brzmi atrakcyjnie.

Problem polega na tym, że tajskie prawo mówi coś zupełnie innego.

Co mówi tajskie prawo?

Kluczowy jest art. 540 Tajskiego Kodeksu Cywilnego i Handlowego (Thai Civil and Commercial Code).

Przepis ten stanowi, że:

Okres dzierżawy nieruchomości nie może przekraczać 30 lat. Jeżeli strony zawrą umowę na dłuższy okres, z mocy prawa zostaje ona skrócona do 30 lat. Po upływie tego okresu strony mogą zawrzeć nową umowę, jednak również maksymalnie na kolejne 30 lat.

Oznacza to bardzo ważną rzecz.

Nie można skutecznie zarejestrować leasehold na:
• 60 lat,
• 90 lat,
• 99 lat.

Department of Lands rejestruje wyłącznie pierwszy okres do 30 lat.

To właśnie ten wpis daje ochronę prawną.

 

Czy podpisanie od razu umowy 30+30+30 daje gwarancję kolejnych okresów?

Nie.

Przez wiele lat na rynku funkcjonowały umowy przewidujące automatyczne przedłużenie leasehold o kolejne okresy.

Jednak najnowsze orzecznictwo Tajskiego Sądu Najwyższego potwierdziło, że próba zagwarantowania automatycznych przedłużeń już w pierwszej umowie nie daje takiej ochrony, jak często przedstawiano w materiałach marketingowych.

W praktyce oznacza to, że po zakończeniu pierwszych 30 lat konieczne jest zawarcie nowej umowy.

Nie istnieje mechanizm, który automatycznie wpisuje kolejne trzydzieści lat do rejestru gruntów.

Dlatego osoby kupujące wille na leasehold powinny mieć pełną świadomość tego ryzyka jeszcze przed podpisaniem umowy.

Czy oznacza to, że nie warto kupować willi?

Absolutnie nie.

Wille na Phuket cieszą się ogromnym zainteresowaniem.

Dla wielu osób są idealnym miejscem do życia.

Zapewniają prywatność.

Dużą przestrzeń.

Ogród.

Basen.

Widok na morze.

Jeżeli planujesz mieszkać w Tajlandii przez wiele lat i rozumiesz zasady leasehold, zakup willi może być bardzo dobrym rozwiązaniem.

Jeżeli jednak głównym celem jest inwestowanie kapitału oraz łatwiejsza odsprzedaż w przyszłości, warto dokładnie przeanalizować, czy mieszkanie typu condominium w formule freehold nie będzie rozwiązaniem bardziej odpowiednim.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o zakup domu i mieszkania w Tajlandii

Czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii?

Tak. Polak może kupić mieszkanie typu condominium w Tajlandii na zasadzie freehold, czyli pełnej własności lokalu.

Czy Polak może kupić dom w Tajlandii?

Tak. Polak może kupić dom lub willę, ale zazwyczaj nie może posiadać ziemi pod tym domem na własność.

Czy Polak może kupić ziemię w Tajlandii?

Co do zasady nie. Tajskie prawo ogranicza możliwość posiadania gruntów przez cudzoziemców.

Co to jest freehold?

Freehold oznacza pełne prawo własności nieruchomości. W przypadku condominium cudzoziemiec może być wpisany jako właściciel lokalu.

Co to jest leasehold?

Leasehold oznacza długoterminową dzierżawę. W praktyce daje prawo korzystania z nieruchomości przez określony czas, najczęściej 30 lat.

Czy freehold jest lepszy od leasehold?

Pod względem bezpieczeństwa prawnego freehold daje większą pewność, ponieważ nie wygasa po 30 latach.

Czy mieszkanie freehold można sprzedać?

Tak. Mieszkanie freehold można sprzedać w dowolnym momencie zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Czy mieszkanie freehold można zapisać dzieciom?

Tak. Mieszkanie freehold można przekazać spadkobiercom lub zapisać w testamencie.

Czy mieszkanie freehold można wynajmować?

Tak, ale wynajem krótkoterminowy zależy od przepisów, regulaminu budynku oraz ewentualnej licencji hotelowej projektu.

Czy cudzoziemiec może kupić kilka mieszkań w Tajlandii?

Tak. Prawo nie ogranicza liczby mieszkań kupowanych przez cudzoziemca, o ile w danym budynku nie przekroczono limitu 49% powierzchni dla obcokrajowców.

Co oznacza limit 49% w condominium?

Maksymalnie 49% powierzchni sprzedawanej w ramach danego condominium może należeć do cudzoziemców jako freehold.

Czy można kupić mieszkanie będąc turystą?

Tak. Status turysty nie wyklucza zakupu mieszkania typu condominium, o ile spełnione są wymagania dotyczące transferu środków z zagranicy.

Czy trzeba mieć wizę, żeby kupić mieszkanie w Tajlandii?

Nie. Sam zakup mieszkania nie wymaga posiadania wizy długoterminowej ani stałego pobytu.

Czy zakup nieruchomości daje wizę w Tajlandii?

Samo posiadanie nieruchomości nie daje automatycznie prawa pobytu. Wizy należy analizować osobno według aktualnych przepisów.

Czy można kupić willę na Phuket?

Tak. Cudzoziemcy kupują wille na Phuket, ale najczęściej grunt jest objęty leasehold lub inną strukturą prawną.

Czy dom i ziemia to w Tajlandii to samo?

Nie. Można być właścicielem budynku, ale nie posiadać ziemi, na której ten budynek stoi.

Na ile lat można zawrzeć leasehold?

Zarejestrowany leasehold nieruchomości może wynosić maksymalnie 30 lat.

Czy leasehold 30+30+30 daje gwarancję 90 lat?

Nie. Prawnie chroniony i rejestrowany jest pierwszy okres do 30 lat. Kolejne okresy wymagają zawarcia nowej umowy.

Czy umowa leasehold na 90 lat jest ważna?

Jeżeli umowa przekracza 30 lat, zgodnie z tajskim prawem okres zostaje skrócony do 30 lat.

Co dzieje się po 30 latach leasehold?

Po zakończeniu pierwszego okresu konieczne jest zawarcie nowej umowy. Nie ma automatycznego przedłużenia.

Czy właściciel działki może odmówić przedłużenia leasehold?

Tak. Jest to jedno z głównych ryzyk związanych z zakupem domu lub willi na dzierżawionym gruncie.

Co jeśli właściciel działki umrze?

Grunt przechodzi na spadkobierców. Zarejestrowany leasehold nadal obowiązuje do końca pierwszego okresu, ale przyszłe przedłużenia zależą od nowego właściciela.

Czy dzieci właściciela działki muszą przedłużyć leasehold?

Nie. Spadkobiercy mogą odmówić podpisania kolejnej umowy po zakończeniu pierwszego okresu leasehold.

Czy leasehold można odziedziczyć?

Tak, ale dziedziczony jest pozostały okres obowiązywania leasehold, a nie nowe 30 lat.

Czy willę na leasehold można sprzedać?

Tak. Można sprzedać prawa wynikające z leasehold, ale kupujący przejmuje pozostały okres dzierżawy.

Czy wartość leasehold może spadać z czasem?

Może. Im krótszy pozostały okres dzierżawy, tym mniejsza atrakcyjność nieruchomości dla części kupujących.

Czy willa leasehold jest złą inwestycją?

Nie zawsze. Może być dobrym wyborem dla osób kupujących nieruchomość głównie do własnego użytku, ale wymaga dokładnej analizy prawnej.

H3 Co jest łatwiejsze do odsprzedaży – mieszkanie czy willa?

Zazwyczaj mieszkanie freehold jest łatwiejsze do odsprzedaży, ponieważ kolejny kupujący otrzymuje pełne prawo własności.

Czy mieszkanie w Tajlandii może rosnąć na wartości?

Tak, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach i sprawdzonych projektach, ale wzrost wartości nigdy nie jest gwarantowany.

Czy nieruchomości na Phuket drożeją?

W wielu popularnych lokalizacjach Phuket ceny rosły, szczególnie w projektach blisko plaży, z dobrą infrastrukturą i profesjonalnym zarządzaniem. czytaj również tutaj : ceny-nieruchomosci-phuket-pojda-w-gore-2026-roi-sprzedaz-apartamentow/

Czy można wynajmować mieszkanie na Airbnb?

Nie zawsze. Legalny wynajem krótkoterminowy zależy m.in. od licencji hotelowej, regulaminu budynku i lokalnych przepisów.

przeczytasz w tym artykule - który pisałem wcześniej

Czy każdy projekt nadaje się pod wynajem krótkoterminowy?

Nie. Najbezpieczniej wybierać projekty z licencją hotelową lub profesjonalnym operatorem najmu.

Czy warto kupić nieruchomość od dewelopera?

Tak, ale tylko po sprawdzeniu dokumentów, reputacji dewelopera, harmonogramu płatności i statusu prawnego projektu.

Czy trzeba mieć prawnika przy zakupie?

Tak. Niezależny prawnik powinien sprawdzić umowę, tytuł własności, status projektu i ryzyka prawne.

Ile kosztuje prawnik w Tajlandii?

Koszt zależy od zakresu usług, ale zwykle jest niewielki w porównaniu z wartością nieruchomości i potencjalnym ryzykiem.ok 35-60 tyś batów .

Co to jest due diligence?

Due diligence to analiza prawna nieruchomości, dewelopera, tytułu własności, pozwoleń i umów przed zakupem.

Czy można kupić nieruchomość w Tajlandii zdalnie?

Tak, ale wymaga to pełnomocnictw i bardzo dokładnej weryfikacji dokumentów. Bez obejrzenia projektu i analizy prawnej jest to ryzykowne.

Czy można kupić nieruchomość na raty?

Tak. Wielu deweloperów oferuje harmonogramy płatności w trakcie budowy, a czasem również raty po odbiorze.

Czy cudzoziemiec może dostać kredyt w Tajlandii?

Jest to możliwe, ale trudniejsze niż w Polsce. Większość zagranicznych kupujących finansuje zakup gotówką lub planem ratalnym od dewelopera.

Czy lepiej kupić mieszkanie czy dom w Tajlandii?

Dla inwestora szukającego bezpieczeństwa prawnego i łatwiejszej odsprzedaży często lepszym wyborem jest mieszkanie freehold. Dom lub willa mogą być lepsze dla osób szukających prywatności i przestrzeni.

Jaki jest największy błąd Polaków kupujących nieruchomości w Tajlandii?

Największym błędem jest wiara w marketing bez sprawdzenia dokumentów. Liczy się umowa, tytuł własności, forma prawna i analiza niezależnego prawnika.

 Podsumowanie – mieszkanie czy dom w Tajlandii?

Zakup nieruchomości w Tajlandii może być bardzo dobrą decyzją, ale tylko wtedy, gdy rozumiesz różnicę pomiędzy marketingiem a rzeczywistym stanem prawnym.

Mieszkanie typu condominium w formule freehold daje cudzoziemcowi pełne prawo własności lokalu. Można je sprzedać, wynajmować, odziedziczyć i zapisać dzieciom. Prawo własności nie wygasa po 30 latach.

Dom lub willa mogą być świetnym wyborem dla osób, które chcą mieszkać w Tajlandii, mieć prywatność, ogród i basen. Trzeba jednak pamiętać, że najczęściej grunt pod taką nieruchomością nie należy do cudzoziemca, lecz jest użytkowany na podstawie leasehold.

I właśnie dlatego z punktu widzenia inwestora, który myśli o bezpieczeństwie kapitału, dziedziczeniu i odsprzedaży, mieszkanie freehold bardzo często wypada korzystniej niż willa oparta na dzierżawie gruntu.

H2 Planujesz zakup nieruchomości w Tajlandii?

Jeżeli chcesz kupić mieszkanie, apartament inwestycyjny, dom lub willę w Tajlandii, nie podejmuj decyzji wyłącznie na podstawie folderu reklamowego.

Pomagam klientom przejść przez cały proces zakupu nieruchomości w Tajlandii – od wyboru odpowiedniego projektu, przez porównanie freehold i leasehold, po kontakt z deweloperem i współpracę z niezależnym prawnikiem.

Jeżeli chcesz sprawdzić dostępne inwestycje na Phuket, w Pattayi, Bangkoku, Hua Hin lub innych regionach Tajlandii, skontaktuj się ze mną.

Pomogę Ci wybrać nieruchomość dopasowaną do Twojego celu: inwestycji, wynajmu, przeprowadzki lub drugiego domu w Azji.