Rynek nieruchomości w Polsce w latach 2026–2027 wchodzi w nową fazę. Z jednej strony nadal obserwujemy wysoki popyt na najem, wynikający m.in. z ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych oraz migracji do dużych miast. Z drugiej strony coraz wyraźniej widać rosnącą ingerencję państwa w rynek najmu, co wpływa bezpośrednio na sytuację właścicieli mieszkań.
Jak zauważają analitycy rynku nieruchomości oraz portale branżowe, takie jak Forsal czy Business Insider Polska, regulacje prawne w Polsce od lat koncentrują się na ochronie lokatorów, często kosztem właścicieli. Jednocześnie nowe propozycje legislacyjne oraz implementacja unijnych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego wskazują na dalsze zwiększanie kontroli nad tym segmentem rynku.
W efekcie inwestorzy coraz częściej analizują alternatywne kierunki lokowania kapitału, w tym rynki zagraniczne. Jednym z nich jest Tajlandia, która – mimo że funkcjonuje w zupełnie innym systemie prawnym – przyciąga inwestorów prostszymi zasadami najmu oraz większą kontrolą właściciela nad nieruchomością.
Jak wygląda obecnie prawo najmu w Polsce?
Polska chroni najemcę – nawet gdy nie płaci
Obowiązujące przepisy w Polsce wynikają głównie z ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu cywilnego. Ich głównym celem jest zabezpieczenie najemców przed utratą mieszkania, szczególnie w sytuacjach trudnych życiowo.
W praktyce oznacza to jednak, że właściciel nieruchomości ma ograniczone możliwości szybkiego działania w przypadku problemów z najemcą.
Zgodnie z analizami publikowanymi przez serwisy prawnicze i branżowe:
• wypowiedzenie umowy najmu wymaga spełnienia określonych warunków formalnych
• eksmisja wymaga postępowania sądowego
• nawet po wyroku eksmisyjnym konieczne jest przeprowadzenie procedury komorniczej
Dodatkowo istnieje tzw. okres ochronny (listopad–marzec), w którym – jak wskazują eksperci rynku nieruchomości – eksmisja w praktyce jest wstrzymana, jeśli lokator nie ma zapewnionego lokalu zastępczego.
Jak podkreślają analitycy Forsal, „system prawny w Polsce w wielu przypadkach uniemożliwia właścicielowi szybkie odzyskanie nieruchomości, nawet w sytuacji długotrwałych zaległości czynszowych”.
Problem niepłacącego najemcy – realne ryzyko inwestycyjne
W praktyce jednym z największych ryzyk dla inwestora jest sytuacja, w której najemca przestaje regulować płatności.
W takim przypadku właściciel:
• nadal ponosi koszty utrzymania mieszkania (czynsz administracyjny, kredyt, media)
• nie ma możliwości natychmiastowego rozwiązania problemu
• musi przejść przez długotrwałą procedurę prawną
Według analiz publikowanych przez portale takie jak Money.pl czy Infor.pl, proces odzyskania mieszkania może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, w zależności od sytuacji prawnej i obciążenia sądów.
To powoduje, że inwestycja w wynajem w Polsce nie jest już postrzegana jako „pasywny dochód”, lecz coraz częściej jako działalność obarczona ryzykiem operacyjnym.
Jakie zmiany planuje rząd w Polsce (2026–2027)?
Kierunek legislacyjny – więcej regulacji, mniej przewidywalności
Obecnie procedowanych jest kilka projektów ustaw oraz zmian wynikających z implementacji prawa unijnego.
Jak wskazuje Business Insider Polska, rząd analizuje rozwiązania mające na celu:
• dalszą ochronę lokatorów w trudnej sytuacji życiowej
• ograniczenie eksmisji bez zapewnienia alternatywnego lokalu
• zwiększenie kontroli nad rynkiem najmu
Jednocześnie pojawiają się projekty, które mają poprawić sytuację właścicieli, np.:
• skrócenie procedur wypowiedzenia
• uproszczenie eksmisji w określonych przypadkach
Problem polega na tym, że system staje się niespójny
i inwestor nie ma pewności, jakie przepisy będą obowiązywać za 2–3 lata
Najem krótkoterminowy pod ścisłą kontrolą
Jedną z najważniejszych zmian jest implementacja unijnych przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego (Airbnb, Booking).
Zgodnie z informacjami publikowanymi przez Infor.pl oraz Money.pl:
• od 2026 roku obowiązkowa będzie rejestracja wynajmu
• wprowadzony zostanie system identyfikacji nieruchomości
• przewidziane są wysokie kary (do 50 000 zł) za brak zgłoszenia
Dodatkowo:
• gminy będą mogły ograniczać najem krótkoterminowy
• możliwe będą strefy zakazu lub ograniczeń
Jak zauważają eksperci rynku nieruchomości, jest to kierunek znany już z miast takich jak Barcelona, Berlin czy Amsterdam.
Jakie są skutki dla inwestorów w Polsce?
Spada kontrola właściciela nad nieruchomością
Rosnąca liczba regulacji oznacza, że właściciel ma coraz mniejszy wpływ na sposób wykorzystania swojej nieruchomości.
W praktyce:
• trudniej jest elastycznie zarządzać najmem
• rośnie liczba obowiązków formalnych
• zwiększa się ryzyko prawne
Najem staje się mniej przewidywalny
Z punktu widzenia inwestora kluczowa jest przewidywalność dochodu.
W Polsce coraz częściej pojawiają się czynniki, które tę przewidywalność ograniczają:
• ryzyko niepłacącego najemcy
• zmiany przepisów w trakcie inwestycji
• ograniczenia najmu krótkoterminowego
Odpływ kapitału za granicę
Jak zauważają analitycy rynku, coraz więcej inwestorów zaczyna dywersyfikować kapitał poza Polską.
Popularne kierunki to:
• Hiszpania
• Dubaj
• Tajlandia
Powód jest prosty:
większa kontrola właściciela
mniej regulacji
wyższy potencjał zwrotu
jak wygląda prawo najmu w Tajlandii?
Większa ochrona właściciela
System prawny w Tajlandii opiera się głównie na zasadach umowy cywilnej między stronami.
W praktyce oznacza to:
• większą swobodę ustalania warunków najmu
• brak rozbudowanej ochrony lokatora jak w Europie
• szybsze egzekwowanie zapisów umowy
Standardem rynkowym jest:
• depozyt w wysokości 2 miesięcy
• 1 miesiąc czynszu z góry
• możliwość rozwiązania umowy w przypadku braku płatności
Brak wielomiesięcznej ochrony lokatora
W przeciwieństwie do Polski:
• nie istnieje okres ochronny zimowy
• nie ma obowiązku zapewniania lokalu zastępczego
• procedury odzyskania nieruchomości są znacznie szybsze
To powoduje, że ryzyko inwestycyjne jest łatwiejsze do kontrolowania.
Rynek bardziej oparty na zasadach rynkowych
Najem w Tajlandii funkcjonuje bardziej jako relacja biznesowa niż społeczna.
Oznacza to:
• większą odpowiedzialność najemcy
• większą przewidywalność dla właściciela
• mniej ingerencji państwa
Polska vs Tajlandia – kluczowe różnice dla inwestor
Polska
Rynek najmu w Polsce od kilku lat zmierza w kierunku coraz większej ochrony najemcy, co z punktu widzenia inwestora oznacza rosnące ograniczenia i konieczność dokładniejszego zarządzania ryzykiem.
• silna ochrona najemcy wynikająca z ustawy o ochronie praw lokatorów oraz praktyki orzeczniczej sądów
• długie i sformalizowane procedury eksmisyjne, które w wielu przypadkach mogą trwać miesiące, a nawet lata
• rosnąca liczba regulacji, w tym planowane zmiany dotyczące najmu krótkoterminowego oraz większa kontrola państwa nad rynkiem
• wysoka niepewność prawna wynikająca z niespójnych kierunków legislacyjnych oraz ciągłych zmian przepisów
W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości w Polsce coraz częściej ponosi ryzyko operacyjne związane z najemcą, a inwestycja wymaga większego zaangażowania i kontroli niż jeszcze kilka lat temu.
Tajlandia
Rynek najmu w Tajlandii funkcjonuje w bardziej liberalnym i rynkowym modelu, co przekłada się na większą kontrolę właściciela nad nieruchomością oraz wyższą przewidywalność inwestycji.
• większa kontrola właściciela nad nieruchomością, wynikająca z prostszych przepisów i większej roli umowy cywilnej
• szybsze rozwiązywanie problemów z najemcą, w tym możliwość zakończenia umowy w przypadku braku płatności
• mniejsza ingerencja państwa w relację najemca–właściciel w porównaniu do krajów europejskich
• bardziej przewidywalny rynek najmu, oparty na zasadach rynkowych oraz odpowiedzialności obu stron
Standardem w Tajlandii jest stosowanie depozytu zabezpieczającego (najczęściej 2 miesiące czynszu), co dodatkowo ogranicza ryzyko właściciela i zwiększa bezpieczeństwo inwestycji.
Wniosek ekspercki
Polska przestaje być rynkiem „łatwego wynajmu”, a inwestowanie w nieruchomości pod wynajem wymaga dziś znacznie większej wiedzy, doświadczenia oraz aktywnego zarządzania ryzykiem. Rosnąca liczba regulacji, trudności w egzekwowaniu praw właściciela oraz zmieniające się przepisy powodują, że inwestorzy muszą brać pod uwagę nie tylko potencjalny zysk, ale również ryzyko operacyjne i prawne.
Jak zauważają analitycy rynku nieruchomości oraz publikacje branżowe, trend w Europie jest jednoznaczny – zwiększanie ochrony lokatorów oraz ograniczanie swobody wynajmu, szczególnie w segmencie krótkoterminowym.
Tajlandia natomiast pozostaje rynkiem bardziej liberalnym, gdzie właściciel zachowuje większą kontrolę nad swoją nieruchomością, a relacja najmu opiera się głównie na zasadach rynkowych. Dzięki temu inwestor ma większą przewidywalność dochodów oraz możliwość szybszego reagowania na problemy.
W efekcie coraz więcej inwestorów nie rezygnuje z rynku nieruchomości jako takiego, ale zmienia jego geograficzny kierunek, dywersyfikując kapitał i szukając bardziej elastycznych oraz przewidywalnych rynków poza Europą
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy w Polsce można szybko eksmitować najemcę?
Nie, w Polsce proces eksmisji najemcy jest wieloetapowy i w praktyce może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Właściciel musi najpierw wypowiedzieć umowę zgodnie z przepisami, następnie skierować sprawę do sądu, uzyskać prawomocny wyrok eksmisyjny, a dopiero potem może rozpocząć procedurę komorniczą.
Dodatkowo istotnym ograniczeniem jest tzw. okres ochronny (od listopada do marca), w którym eksmisje są wstrzymywane, jeśli lokator nie ma zapewnionego lokalu zastępczego. W praktyce oznacza to, że nawet w przypadku braku płatności właściciel często przez długi czas nie ma realnej możliwości odzyskania swojej nieruchomości.
Z punktu widzenia inwestora jest to jedno z największych ryzyk rynku najmu w Polsce, ponieważ generuje potencjalne straty finansowe i brak kontroli nad własnym majątkiem.
Czy najem krótkoterminowy w Polsce będzie ograniczony?
Tak, od 2026 roku wchodzą w życie przepisy wynikające z regulacji unijnych oraz krajowych, które znacząco zwiększają kontrolę nad najmem krótkoterminowym.
W praktyce oznacza to:
• obowiązkową rejestrację nieruchomości wynajmowanej krótkoterminowo
• konieczność uzyskania numeru identyfikacyjnego
• możliwość nakładania kar finansowych (nawet do 50 000 zł) za brak zgłoszenia
• możliwość wprowadzania ograniczeń przez gminy, np. w wybranych strefach
Dodatkowo coraz częściej pojawiają się propozycje, aby wspólnoty mieszkaniowe miały większy wpływ na możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego w budynkach.
W efekcie rynek najmu krótkoterminowego w Polsce zaczyna podążać w kierunku znanym z miast takich jak Barcelona czy Amsterdam, gdzie działalność ta została istotnie ograniczona.
Czy inwestowanie w mieszkania na wynajem w Polsce przestaje się opłacać?
Nie można jednoznacznie stwierdzić, że inwestowanie w Polsce przestaje się opłacać, jednak wyraźnie rośnie poziom ryzyka oraz liczba czynników, które inwestor musi brać pod uwagę.
Do najważniejszych należą:
• rosnąca liczba regulacji prawnych
• ograniczenia w najmie krótkoterminowym
• trudności w egzekwowaniu należności od najemców
• wydłużone procedury eksmisyjne
Jednocześnie w wielu miastach rosną koszty zakupu nieruchomości oraz koszty utrzymania, co wpływa na realną rentowność inwestycji.
W praktyce oznacza to, że inwestowanie w najem w Polsce nadal może być opłacalne, ale wymaga znacznie większej wiedzy, selekcji najemców oraz aktywnego zarządzania niż jeszcze kilka lat temu.
tutaj masz linki do moich innych artykułów : czy-ceny-nieruchomosci-w-tajlandii-wzrosna-zmiany-od-2027-roku-i-co-oznaczaja-dla-inwestorow/
Kolejny ważny artykuł : ile-mozna-zarobic-na-wynajmie-mieszkania-w-tajlandii-realne-roi-inwestycji-w-phuket-2026/
Podsumowanie w 5 punktach
• Polska = rosnące regulacje i większe ryzyko
• Tajlandia = większa kontrola właściciela
• Najem w Polsce = mniej przewidywalny
• Najem w Tajlandii = bardziej elastyczny
• Trend = inwestorzy szukają rynków poza UE
Jeśli rozważasz inwestycję poza Polską i chcesz sprawdzić aktualne nieruchomości w Tajlandii, napisz do mnie. Pomogę dobrać projekt dopasowany do Twojego budżetu i celu inwestycyjnego – od zakupu po wynajem.
Informacja prawna
Treści zawarte w niniejszym artykule mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Przed podjęciem decyzji o inwestycji w nieruchomości zaleca się konsultację z odpowiednim doradcą prawnym lub finansowym. Autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte na podstawie przedstawionych informacji.
